【３万円で家賃収入をもらう！】 J-REITの活用

こんにちは、コマひろです！

私は現在以下の投資手法で資産運用をしてます。

最初は王道のインデックス投資を主軸にする予定でした。

が、初めて配当金(分配金)をもらった時の感動が忘れられず、今ではメインが「２、高配当株投資」なりつつあります（笑

というわけで配当金を安定的に育てるため、日本の高配当ETFを探していました。

しかし中々良い日本株の高配当ETFが見つかりません。

というのも日本の高配当ETFは景気敏感株が多く含まれ、適当な指数がなく（トータルリターンが狙いにくく）、信託報酬も高いと中々曲者なのです。

そうすると日本株は個別株を覚えていかなければなりません。

しかし個別株の場合、ETFのようにファンドに自動的に調整もらえず手間がかかります。

そこで目を付けたのが、以下で紹介する「J-REIT指数連動型ETF」です

J-REIT指数連動型ETFとは

J-REIT連動型ETF「東証REIT指数」に連動する「ETF(上場投資信託)」のことです。

そもそもREITとは何か、ざっくりと説明していきます。

①REITとは？

REIT（Real Estate Investment Trust）とは【不動産投資信託】のことです。

REITはファンドが投資家からお金を集め、そのお金で不動産投資をし、運用利益を投資家に還元する仕組みとなります。

不動産と聞くと大家さんのイメージが強いのですが、REITはあくまで投資信託です。

そのため性質としては株に近いのが特徴です。

②J-REIT指数とは？

J-REITとは、REITの中でも日本の不動産に投資するREITです。

そしてJ-REITにもTOPIX(日本株式市場)やS&P500(米国株式市場)のように指数があります。

それが「東証REIT指数(通称：J-REIT指数)」となります。

東証REIT指数　の2020年１年間のチャートは以下の感じです。

画像引用：楽天証券

これはホテルや飲食店、オフィスなどの物件が直撃を受けたことが大きいと思われます。

さすがに景気敏感な不動産に連動した指数ということを感じますね。

今年だけ見るととても全力投資できる指数ではなさそうですが、１０年のスパンで見ると以下のようになります。

画像引用：楽天証券

2012年初～2020年初の８年だけ切り取れば、約2.5倍になっております。

現状もホテル／オフィス等は回復が遅れておりますが、物流拠点などの需要は増加しておりますため回復の兆しは見えそうです。

こうしてみると悪くない指数と思えますね。

ただコロナ時には50％以上の下落を見せるなど、リスクが高いことには違いなさそうです。

③J-REIT指数連動型「ETF」とは？

「東証REIT指数」に連動する「ETF(上場投資信託)」となります。

「ETFとは何？」と思った方は、以下の記事を参考にしていただければと思います。

投資対象はREITなので米国ETF「IYR」の日本版といった感じになりますが、これが中々優秀なETFになります。

J-REIT指数ETF　メリットとデメリット

J-REIT指数連動型ETFのイメージができたところで、メリット／デメリットを解説していきます。

J-REIT指数ETFのメリット

①分配金が高い(平均４％程度)

メリットについては言わずもがな、分配金の高さです。

VYMが3～3.5％、HDVが3.5～4.2％くらいと見ても、日本円で平均4％なら十分と思えます。

外国税特別控除を使用しない仮定ですと、約10％分税金面でも有利になります。

またREITですが、実は運用会社が利益の90%以上を投資家に還元すると税制上有利になるという制度があります。

こうした制度上、投資家が還元を受けやすいのもありがたいですね。

②比較的信託報酬が安い(0.15～0.16％程度)

意外と信託報酬も良心的(0.155～0.16%)なのも見逃せません。

投資信託を購入している人ならわかると思いますが、基本的に0.2％を超えたらぼったくりファンドの可能性ありです。

流石にVYMやHDVの水準ではありませんが、十分選択の余地アリと言った感じです。

③ETFの性質上、タコ足配当が出来ない

REITというかETFの特性ですが、法令上運用上の利益からしか分配金を出せません。

つまり悪名高き「毎月分配型投信」のようなタコ足配当が出来ないということになります。

④いつでも購入／売却が出来る

これもREITというかETFの特性ですが、株式市場で好きなタイミングで売買が出来ます。

現物の不動産ではこうはいかないですね。

⑤インフレに対して比較的強いと言われている

不動産は歴史見てインフレに対して強い傾向があると言われております。

これは例えインフレが進行しても、人が生活する以上不動産は絶対必要になるため、相対的に資産価値が上がると言われているからです。

日本では体感しにくいですが、世界的には現在インフレが進んでおります。

政府がコロナ対応でバンバンお金を刷っていることを考えると、インフレは進む懸念はあります。

株や債券に加え、REITを入れることで分散効果を狙うことも出来るかもしれません。

J-REIT指数ETFのデメリット

①値動きが激しい

先に例で上げたように、REITは値動きの激しいハイリスク資産となります。

コロナのような景気ショックが来た場合、大きくダメージを受けるので注意が必要です。

②金利変動リスクがある

不動産投資の性質上、運用会社も銀行融資を受ける必要があります。

貸出金利があがれば投資利回りが下がるので、その場合は分配金が減るリスクもあります。

分配金が高いということは、それだけリスクがあるという事です。

不動産のため経済ショックに弱く、いまだコロナ前の水準に戻っていないという事実もあります。

この辺りは米国株高配当ETFとは違うものであると理解して購入しなければなさそうです。

目安としては、ポートフォリオ全体の10％未満には収めたいところですね。

具体的な銘柄の紹介

結論から言うと、下記の４ファンドを購入して行きます。

コード	名称	純資産	分配利回り	信託報酬(税抜)	決済月
2556	ONE ETF 東証REIT指数	493億円	3.59%	0.155%	1,4,7,10月
1343	NEXT FUNDS 東証REIT指数	3643億円	3.86％	0.155％	2,5,8,11月
1476	iシェアーズ・コア Ｊリート ETF	2491億円	3.96％	0.16％	2,5,8,11月
1488	ダイワ上場投信－東証REIT指数	1446億円	3.96%	0.155％	3,6,9,12月

この４ファンドのチャートは以下の通りです

画像引用：yahoo!ファイナンス

連動する指数が同じなので、VOOとSPYのように運用成績にもあまり変化が無い感じですね(笑

強いていえば、この中で安定度で言えば1343がよさそうです。

逆に2556は設立が2019年8月と日が浅く、利回り的にも若干の不安があります。

ですが今回は決算月をずらし、毎月分配金出るようにファンドを分けて購入していきます。

こうすることで、【毎月家賃収入が発生する】を目指すということですね

どこの証券口座で購入する？

無駄な手数料を取られないため、ネット証券を利用して購入します。

証券口座は楽天証券かSBIネオモバイル証券をオススメします

大きな金額を動かすのでしたら楽天証券、

少額で運用をしてみたいのならSBIネオモバイル証券という運用スタイルでよいと思いますね。

私は日本株は単元未満取引が基本のため、SBIネオモバイル証券を使用してます。

ちなみに「SBIモバイル証券」ならTポイントで投資可能で、５０万円以下の取引なら手数料も月間220円しかかかりません。

しかもTポイントも毎月200ptもらえるというウソみたいなサービスです。

さらに「Tポイント」の付与できる店で「楽天ペイ」で支払いをすると・・・

→「Tポイント」と「楽天ポイント」がもらえる

→「Tポイント」で日本株を買い、「楽天ポイント」で米国株や全世界株を買うことが可能

・・・本当にいい時代になったものです！（涙

まとめ

今回はJ-REITへの投資をまとめてみました。

株や債券と比べてもリスクは非常に高いですが、人が住居を持たなくなることがない以上、不動産自身もなくなることはありません。

金などと同様インフレに強いという側面もありますため、リスク許容度の範囲で資産の中に入れておくのはアリではないでしょうか。

投資に絶対解はなく、また自己責任です。

それでも本記事が何か参考になれば嬉しいです。

最後までご覧いただき、ありがとうございました！

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